权威研报:为什么投资伦敦,脱欧后面临哪些挑战？从政治、经济、文化多角度全面解读

如果有哪一座城市可以宣称自己为“世界之都”，这无疑将是伦敦。伦敦因其在商业和贸易、便利设施、生活质量、基础设施、稳定的法律和政治制度等方面的世界领先地位而备受瞩目，成为全球房地产投资的焦点。

此外，伦敦所在的时区、英语的使用、国际化程度、世界一流的教育体系、繁荣的金融市场和透明的产权制度等，无一不使其成为一个极具吸引力的生活和工作之所。

作为英国经济的核心动力，伦敦一直保持着强劲的增长，并在过去十年为整个英国经济贡献了3万亿英镑(占GDP的21%)。根据牛津经济学院研究预测，伦敦在未来十年对英国GDP的贡献度还将提升到23%。 伦敦吸引了来自全球各地的企业。得利于处在美洲和亚洲之间的优越地理位置，伦敦所在的时区使其办公时间与东西方均能有所重合，可以同时与两边开展业务往来。由于许多企业将总部设在伦敦，向伦敦流入的人口是房产租赁需求的主要推动力。

伦敦也是世界上富豪数量最多的城市。4550名拥有数百万资产的富豪居住在英国首都；这一数量比位居其次的东京多 25%，比纽约多47%。

尽管英国投票退出欧盟及随后于2017年6月仓促进行的大选造成了政治和经济上的不确定，但是长期看来，伦敦作为世界一流城市的优势将保持不变。伦敦仍将作为一个重要的经济和文化中心，继续成为人们投资、工作和生活的世界首选之地。

科技中心

伦敦是一个重要的科技中心，拥有强大的本土创业孵化器。去年，投资于伦敦初创企业的风险资本近120亿英镑，相比其最强劲的欧洲竞争对手——巴黎超出逾 4.5倍。2016年6月公投以后，许多世界领先的科技公司纷纷承诺将长期立足伦敦。

谷歌

宣布投资10亿英镑打造位于伦敦Kings Cross的全新总部，并将在2020年底前创造3000个新的就业机会。

亚马逊

2017年7月，亚马逊宣布将其在伦敦的研发团队规模扩大一倍的计划,并将创造450个全新工作岗位。

脸书

Facebook宣布在伦敦设立全新总部时将把英国员工的人数提高一倍，创造500个新的工作岗位。

Snapchat

2017年1月，社交媒体平台Snapchat 的原创公司Snap Inc确认将伦敦作为其在美国境外的国际业务中心。

苹果

苹果已经确定向位于伦敦巴特西电站的企业新总部投资90亿英镑，同时提供 1400个工作岗位。

伦敦具有全球吸引力

伦敦的吸引力和国际化是显而易见的，游客人数就是最好的证明。伦敦是欧洲排名第一，全球排名第二的目的地城市，2016年有近2000万留宿国际游客，人数远胜于巴黎(1803万)和纽约(1275万)。2016年，留宿国际游客在伦敦共消费9.94亿美元。伦敦吸收人力资本的能力在吸引和留住优秀毕业生方面也是显而易见的。

教育领域的佼佼者

伦敦的教育是首屈一指的。伦敦的学生人数占全英学生总数的17%，占全英留学生总数的23%。伦敦21岁以上人口的55%是大学毕业生。这种人才实力反映了英国的首都在全球高等教育领域的领先地位。泰晤士报世界大学排名前50名的大学中，伦敦拥有四所，是世界上顶尖教育机构数量最多的城市。

伦敦是全球财富的主要汇集中心

伦敦拥有许多世界著名景点：大本钟、伦敦眼、塔桥、碎片大厦、“小黄瓜”大厦、皮卡迪利广场、莎士比亚剧场、海德公园、圣保罗 大教堂、白金汉宫、皇家阿尔伯特音乐厅、千年桥、牛津街、大理石拱门等。伦敦还拥有数十个世界知名的博物馆和画廊、包括自然历史博物馆、科学博物馆馆、维多利亚和阿尔伯特博物馆、大英博物馆、泰特现代美术馆和国家美术馆。

伦敦房产市场

伦敦的房价相比英国其他地区增长优势显著，这是以巨大的供需失衡作为主要基础的。目前，伦敦每年近42000套全新住宅的供应量已远远无法满足房产需求(据测每年的住宅需求量至少为64000套)。预计未来十年伦敦还将新增一百万人口，持续增长的人口加剧了房产需求的压力。

强劲的国际资本流入对伦敦高端房产市场历来是至关重要的。 2016年6月退欧公投之后，英镑的贬值使得海外投资增加；英镑兑美元汇率下跌约10%，为国际买家提供了绝佳的购买机会。

海外投资者已经逐渐开始感受到近期税收变化所带来的复杂影响。 然而，如以下示例显示，在综合考虑购买、持有和出售房产的成本时，伦敦在全球舞台上仍然具有很强的竞争力。相比其在国际房产 投资市场的主要竞争对手——纽约，伦敦的成本更低；较之香港、东京和新加坡，伦敦的成本优势甚为显著。

伦敦的挑战与前景

伦敦的房产市场受到政治和经济不确定性的影响已有一段时间了。随着英国退欧谈判的不断推进，金融行业就业的不稳定将成为影响高端市场的关键问题，而负担能力和抵押贷款的监管调控将继续影响主流市场。

英国退欧

英国退欧将会对伦敦金融城内的就业岗位数量产生一些负面影响。没有欧盟银行业务许可的金融企业必然要在伦敦设立机构。可是全球范围内尚未取得这一执照的金融企业为数并不多。但我们应该不会看到大量工作被迁入欧盟地区，最主要最直接的原因即为成本。欧盟统计局的数据显示，英国的雇主平均成本比德国低20%，比法国低27%。

企业信心

2016年6月投票退欧之后，市场的不确定性对企业信心产生了直接的影响，近20%的大型企业首席财务官(CFO)预期就业人数将大幅下降。然而，根据德勤会计师事务所的首席财务官调查数据显示，2017年只有不到5%的CFO预计明年的就业将受到严重限制。德国最大的银行，德意志银行，已经为其在伦敦金融城的50万平方英尺的全新总部签署了25年的租约，并将在2023年，即英国离开欧盟之后的第四年正式迁入。

住宅房产前景

由于退欧公投最终决定离开欧盟，整个市场仍然面临买家情绪波动的问题。然而短期来看，市场经历了英镑疲软的推动，国际买家则从中获得了机会。此外，基准利率仍然维持在历史最低水平，任何即将到来的加息都将是逐步的、渐进的。

主要市场风险

伦敦是一个真正意义上的国际化大都市，其住宅市场，尤其是高端住宅市场，经常受到世界各国政治和经济环境的影响。以下是目前房地产市场面临的一些国内外风险。

英国退欧

问题：伦敦全球竞争力下降和银行业疲软

影响：伦敦当前面临的最主要问题是离开欧盟的决定将对伦敦的世界之都及全球金融中心的地位、贸易条例和关税的调整、伦敦作为跨国公司欧洲基地的吸引力、以及对欧盟公民的工作许可和移民限制等产生何等影响。退欧公投的结果很可能将导致欧盟学生人数下降。

经济

问题：GDP增长放缓，利率上升和通货膨胀

影响：考虑到通胀率上升和工资增长放缓，英格兰银行一直保持着低利率环境，将利率维持在0.25%。这在一定程度上部分抵消了买家承受的资金压力。我们已经开始看到英镑贬值所带来的通胀压力，2017年6月通货膨胀率为2.6%，高于工资增长。尽管英国失业率在2017年7月创下4.5%的历史新低，经济增长放缓迹象表明英国的生产力正在回调。

政治与政策

问题：保守党的微弱优势及财产税

影响：首相地位的削弱对企业信心和英国退欧谈判会带来负面影响。但是一个稳定的持续的政府贯穿退欧谈判始终将会有利于稳定市场。

伦敦高端房产市场仍受制于印花税的变化和投资租赁房产按揭贷款利息抵税政策的取消。针对非当地居民遗产税的变化即将实施，这又将影响海外买家对房产的需求。

新楼盘供给

问题：高端市场供大于求

影响：短期内市场上充斥着数量较多的全新在建住宅，而且新楼盘的较高溢价需要逐步进行调整。我们看到大量的密集的供给使得很多楼盘无法在竞争中实现差异化。

开发商已经开始采取一些手段来缓解压力，例如寻找地产的替代用途或推迟启动施工等，直到市场前景更为确定。高端全新住宅的开工建造数量已经开始下滑。

全球风险

问题：地缘政治紧张局势，量化宽松政策和

中国限制资本外流

影响：中东的紧张局势、俄罗斯卷入叙利亚问题、以及美国和北韩的冲突加剧等因素所造成的持续性的市场不稳定严重地打击了受影响地区的企业和消费者信心。然而，在国际局势动荡的环境下，高净值人士将会选择把资金投放在不受影响的“避风港”，包括伦敦。

量化宽松政策暂时画上句号，全球利率停止下滑。市场更加关注收益率水平而非利率的预期上涨，这可能会抑制对高端房产的需求。

中国政府正在限制海外投资。中国监管机构的施压可能会限制对全球房地产的投资，影响程度尚未可知。

本文为第一太平太维斯2017年秋发布的《投资伦敦 睿智之选》报告全文摘录

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